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Immobilieninvestitionen – Privatperson vs. Immobilien-GmbH
Immobilien sind in der Welt der Kapitalanlagen aufgrund ihrer potenziellen Wertsteigerung und Einkommensgenerierung durch Mieteinnahmen ein sehr beliebtes Instrument. Geht es um die Steueroptimierung, stellen sich Investoren oft die Frage: Sollte ich eine Immobilie als Privatperson kaufen oder gründe ich speziell für diesen Zweck eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung?
Erwirbt man die Immobilie als Privatperson, muss die Differenz zwischen Mietzahlungen und Werbungskosten (bspw. Renovierungsarbeiten) versteuert werden. Die Höhe der Einkommensteuer richtet sich dabei nach dem persönlichen Steuersatz (bis zu 45 % zzgl. Soli und Kirchensteuer).
Wenn die Immobilie veräußert werden soll, sind die Gewinne aus dem Verkauf von vermieteten Immobilien im Privatvermögen nach einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei. Wird die Immobilie hingegen vor dem Ablauf der 10 Jahre verkauft, fällt hier ebenfalls der persönliche Steuersatz auf den Gewinn an. Vereinfacht gesagt ist der Gewinn der Verkaufspreis abzgl. des ermittelten Buchwerts des Objekts (Anschaffungskosten abzgl. Abschreibung) zum Verkaufszeitpunkt abzgl. der Veräußerungskosten.
Wird eine Immobilie in einer GmbH gehalten, ist diese sogenanntes Betriebsvermögen und gehört der GmbH. Grundsätzlich werden Gewinne einer GmbH in Deutschland auf Unternehmensebene durch Körperschaftsteuer (i.H.v. 15 % zzgl. Soli und Kirchensteuer) und Gewerbesteuer (i.H.v. ca. 14 %) besteuert.
Bei einer Immobilien-GmbH ist die Besonderheit, dass unter Beachtung bestimmter Voraussetzungen die Befreiung von der Gewerbesteuer erreicht werden kann. Dadurch verbleibt auf Ebene der GmbH allein die Körperschaftsteuer i.H.v. 15 %. Bei der Veräußerung der Immobilie werden die Gewinne auch nach 10 Jahren besteuert.
Auf den ersten Blick klingen die niedrigen Steuersätze bei der GmbH verlockend. Hier ist allerdings zu beachten, dass bei einer Ausschüttung der Gewinne an die GmbH-Gesellschafter zudem Kapitalertragsteuer i.H.v. 25 % zzgl. Soli und Kirchensteuer anfällt.
Bei der Gründung einer GmbH muss außerdem bedacht werden, dass dafür Notar- und Steuerberatungsgebühren anfallen. Darüber hinaus fallen laufende Buchhaltungskosten sowie Jahresabschlusskosten an. Der größere Verwaltungsaufwand bei der GmbH ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt.
Die Entscheidung, ob man eine Immobilie privat oder über eine vermögensverwaltende GmbH kauft, hängt von den individuellen Zielen ab.
Legt man Wert auf Immobilien mit laufenden Einnahmen, deren Gewinne reinvestiert und nicht (direkt) verwendet werden sollen, ist ein Kauf durch eine GmbH von Vorteil. Hierbei muss bedacht werden, ob sich der Aufwand lohnt. Des Weiteren sollte ein hohes Immobilienvermögen angestrebt werden, damit die Vorteile einer GmbH überwiegen.
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Hinweis: Diese Publikation ist als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht eine ausführliche und detaillierte Beratung ersetzen.
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